2024: El año clave para la homogenización del alquiler turístico en Europa
El año 2024 marcará un antes y un después en el sector del alquiler turístico en la Unión Europea, con la aprobación del esperado Reglamento (UE) 2024/1028. Esta normativa establece un marco regulador común, dando un plazo de dos años para que las autoridades nacionales adapten y apliquen sus propias regulaciones. En el caso de España, donde la competencia en esta materia recae en las comunidades autónomas, ya hemos visto los primeros movimientos.
Un ejemplo destacado es la Comunidad Valenciana, que ha actuado con rapidez. Apenas cuatro meses después de las directrices europeas, ha promulgado el Decreto Ley 9/2024, que sienta las bases para una mayor regulación del alquiler turístico en la región. Este movimiento no solo responde a la necesidad de controlar la actividad y evitar la proliferación de ofertas ilegales, sino también a la presión creciente de sectores como el hotelero, que han visto en este fenómeno un reto a sus intereses
¿Cuál es el objetivo de esta ley?
Controlar y luchar contra la oferta ilegal en el alquiler turístico.
El primer objetivo es aumentar el control sobre el alquiler turístico. Los propietarios estarán obligados a cumplir una serie de requisitos clave para operar de manera legal en el mercado. Entre ellos, será imprescindible poseer una Licencia Turística, ya que sin ella no se podrá iniciar la actividad.
Además, los propietarios deberán proporcionar de manera regular información detallada sobre los alquileres: datos personales, características de la vivienda, noches alquiladas, número de huéspedes, ingresos obtenidos, entre otros. Esta información deberá ser actualizada mensualmente a través de un cuestionario oficial del INE (Instituto Nacional de Estadística), con el fin de generar datos precisos para las estadísticas nacionales.
No solo esto, sino que también se exigirá a los arrendadores que envíen copias de los documentos de identidad de los inquilinos a las autoridades pertinentes, como la Policía Nacional o la Guardia Civil. Estas medidas buscan garantizar un mayor control sobre la actividad turística y combatir la oferta ilegal de viviendas en el sector.
El segundo objetivo es luchar contra la oferta ilegal de pisos, que ha crecido de forma desmesurada. Plataformas como Airbnb gestionan más de 2 millones de camas en España, mientras que las diez principales cadenas hoteleras del país, que juntas no alcanzan ni un millón de camas. El auge de los pisos turísticos, mayoritariamente en manos de pequeños propietarios, ha desbordado las previsiones y ha generado presión por parte de Hacienda y el sector hotelero, que buscan regularizar el mercado y asegurar una competencia justa.
El reto no es solo combatir grandes corporaciones, sino lidiar con una red de miles de
pequeños propietarios e inversores. De hecho, el 80% de estos propietarios cuenta con solo una vivienda destinada al alquiler turístico. Tanto Hacienda como el sector hotelero han presionado para que esta situación se regule cuanto antes, ya que la oferta no regulada representa un desafío para la competencia leal y la recaudación fiscal.
¿Qué se considera un alquiler turístico?
El alquiler turístico se refiere a aquellos alojamientos que se ofrecen por un periodo entre 1 y 10 días.
Esta nueva definición ha sorprendido al sector, especialmente a las empresas gestoras de apartamentos turísticos, ya que la legislación anterior era más ambigua, permitiendo interpretaciones que extendían estos plazos hasta 3 o 4 meses. Ahora, con la nueva normativa, los límites quedan claramente establecidos:
- Alquiler turístico: entre 1 y 10 noches.
- Alquiler temporal: de 11 noches a un año.
- Alquiler de vivienda habitual (según la Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU): a partir de 12 meses.
¿Cuánto tiempo se necesita para obtener una licencia turística?
El proceso de obtención de una licencia turística suele tardar aproximadamente un año.
Recomendamos gestionarlo a través de un arquitecto o técnico especializado, ya que se requieren documentos como planos de evacuación, declaraciones de segunda ocupación y la cédula de compatibilidad urbanística. El coste suele oscilar entre 500 y 1.000 euros, dependiendo de la complejidad del trámite.
¿Cuál es la validez una licencia turística?
Las licencias turísticas expedidas a partir de septiembre de 2024 en la Comunidad Valenciana tendrán una validez de cinco años. No obstante, es importante tener en cuenta que los ayuntamientos tendrán la facultad de revocar estas licencias si no se cumplen los criterios establecidos por las políticas municipales vigentes.
¿Qué papel tienen los Ayuntamientos respecto las licencias turísticas?
Los Ayuntamientos podrán establecer limitaciones proporcionadas en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, área o zona. Las decisiones municipales, basadas en políticas de vivienda, podrían afectar la estabilidad del sector, y podria darse el caso que unas viviendas en un mismo edificio o zona obtenga la licencia o no dependiendo si se ha cubierto un número máximo que marquen los criterios del Ayuntamiento.
Será fundamental observar cómo los Ayuntamientos interpretan y aplican esta normativa, especialmente en zonas de alta tensión entre residentes y turistas, como ha ocurrido en Barcelona, donde la presión vecinal ha llevado a la paralización de licencias turísticas. En contraste, en áreas eminentemente turísticas como Orihuela Costa, el enfoque municipal parece ser más favorable al crecimiento del sector, lo que podría dar más seguridad a los inversores.
¿Puede una comunidad de propietarios paralizar la actividad de alquiler turístico?
Sí, una comunidad de propietarios puede detener la actividad de alquiler turístico. El Tribunal Supremo ha avalado la prohibición de estos alquileres, siempre que se alcance una mayoría de 3/5 en la comunidad. Esta capacidad para limitar o condicionar la actividad subraya la importancia del respeto a la convivencia entre vecinos, que debe primar sobre cualquier actividad económica.
La diversidad de turistas puede presentar desafíos, ya que algunos pueden no respetar las normas de convivencia, generando problemas como ruidos excesivos que perturban el descanso de los residentes y el incumplimiento de normativas comunitarias. Por lo tanto, es fundamental encontrar formas de asegurar que los inquilinos respeten las reglas de la comunidad y, al mismo tiempo, seleccionar con astucia a los inquilinos. En nuestra zona, el 90% de los arrendatarios son familias que buscan disfrutar del sol y la playa, así como jugadores de golf, quienes suelen comportarse adecuadamente. Esto contrasta con la tendencia de algunos grupos de jóvenes que buscan escapadas de fiesta durante los fines de semana.
¿Por qué optar por el alquiler de temporada?
En Moreno Schmidt, nuestra experiencia como agencia inmobiliaria con más de 25 años en la gestión del alquiler vacacional, nuestra preferencia se inclina hacia el alquiler temporal o de temporada (11 días o más) en lugar del alquiler turístico. Nuestra estrategia ha sido siempre centrarse en la quincena (14 noches) como unidad mínima de alojamiento, lo que proporciona varias ventajas clave.
En primer lugar, aunque el precio diario puede ser inferior al de los fines de semana, esta modalidad permite llenar un mes sin dejar espacios vacíos. Esto se traduce en una ocupación más constante y, a largo plazo, resultados financieros comparables a los del alquiler turístico.
Además, los inquilinos que eligen estancias más largas tienden a adaptarse mejor a la vivienda, lo que reduce el desgaste del inmueble. Al permanecer más tiempo, suelen hacer un uso más responsable del espacio.
Este aspecto es crucial, ya que el alquiler temporal no requiere la obtención de licencias de la comunidad autónoma, del ayuntamiento o de la comunidad de vecinos, dado que está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta flexibilidad nos permite alquilar por períodos que van desde 11 días hasta 11 meses, siempre que no se exceda el año.
Si bien el alquiler turístico puede ofrecer una rentabilidad inmediata, también implica una mayor rotación de inquilinos, lo que conlleva un aumento en el mantenimiento y la reposición de bienes. Esta alta rotación puede conllevar un mayor desgaste y la necesidad de estar continuamente atento a posibles incidencias, especialmente durante los fines de semana. Por lo tanto, el alquiler de temporada se presenta como una opción más equilibrada y sostenible, combinando rentabilidad con una gestión más sencilla y un menor desgaste de la propiedad.
Nos vemos en Campoamor
